<월급쟁이 부자로 은퇴하라> 후기

대한민국에서 사는 나는 어째서 부동산에 관심을 갖게 되었는가? 

저자는 부동산에 관심을 갖게 된 계기가 자신들의 노후때문이었다고 말한다. 국가는 책임져주지 않을 안락할 노후생활을 위해 직접 투자에 뛰어들 수밖에 없었노라고. 그 말에 나도 공감했다. 나 역시 비슷했기 때문이다. 내가 부동산에 관심을 갖게 된 건 직장인으로만 영원히 살면, 그렇게 들어오는 급여(안정적인 돈)만으로는 흔히 말하는 내 집 마련과 미래가 불투명했기 때문이다. 흔히 세간에서 생각하는 '모두가 삶을 살아가는 방식'이 '더는 이대로 사는 건 잘못된 방식인 것 같다.'라고 변화하는 순간이었다. 

 

오늘은 이 책을 읽으면서 새로이 알게 된 것들과 몰랐던 정보를 요약/정리하는 형식을 위주로 독후감이 전개될 예정이다.  

 

1. 알고 가면 좋을 용어/배경지식 정리

인플레이션	인플레이션은 통화량의 증가로 화폐의 가치가 하락하고 모든 상품의 물가가 전반적으로 꾸준히 오르는 경제 현상을 뜻한다. 여기서 통화량은 한 나라의 경제에서 일정 시점에 유통되고 있는 화폐(또는 통화)의 양을 말한다.  (인플레이션이 오른다 > 내 주머니 속 들어있는 돈의 값어치가 떨어진다)
은행은 어떻게 수익을 창출할까?	우리가 맡긴 돈으로 은행은 뭔가를 해서 수익을 내고, 그 수익 중 일부만 돈을 맡긴 우리에게 돌려주는 구조로 자금을 운영하고 있음  (ex: 대출)
시간이 흐를수록 돈이 흔해져 가치는 떨어지고 물가는 오르는데, 왜 내 월급은 오르지 않거나 더디게 오르는 걸까?	양극화 진행 현상(=소득분배의 불균형 심화) 때문 자본주의 경제에선 3명의 주역이 있음 (가계/기업/정부) 갈수록 월급이 오르지 않는건 가계가 가져가는 돈보다 기업/정부가 가져가는 돈이 많아지고 있기 때문
생산자산과 소비자산	생산자산 나중에 가격이 오를 가능성이 있는 건 생산성이 있어 그 가치가 증대될 수 있음 (ex: 부동산, 주식) 소비자산 사용함에 따라 가격이 떨어지기만 하는 것(=소비적)을 소비자산이라 말함 (ex: 물가가 오르면 돈의 가치가 떨어지므로, 쓰지 않고 은행에 예금으로 넣어져있는 돈도 소비자산에 속함)  (ex: 옷, 시계, 구두, 가방, 차, 생필품)
정보대칭	거래에 참여하는 매도자와 매수자가 그 거래와 관련한 정보를 거의 대등하게 가질 수 있는 걸 말함
레버리지	경제학에서의 레버리지 효과란 타인의 자본을 지렛대 삼아 자기자본이익률을 높이는 것을 말함 (=지렛대 효과)
환금성	필요할 때 자산을 팔아서 돈으로 전환할 수 있는 성질을 의미 (=유동성)
주식/부동산의 차이점	주식의 강점 1. 소액 투자가 가능 2. 환금성이 좊음  부동산의 장/단점 1. (장점) 투자금 대비 수익률이 꽤 쏠쏠함 (효율적인 소액투자 가능) 2. (단점) 환금성이 떨어짐
눈덩이 효과	눈덩이의 크기가 크면 클수록 한번만 굴려도 더 많은 눈이 달라붙어 쉽게 더 큰 눈덩이가 된다는 뜻 (운용하는 자산의 크기가 클수록 기대수익 또한 크다는 것)
전세가율	해당 부동산의 매매가 중 전세가가 차지하는 비중을 의미 (전세가/매매가x100%로 계산)
갭 메우기	부동산 상승장에서 지역별로 시차를 두고 시세의 격차를 줄여나가는 현상
LTVoan to Value	주택담보인정비율 주택을 담보로 금융기관에서 대출받을 때 주택 가격 대비 대출액의 비율로 표현
DTIDebt to Income	총부채상환비율 총소득에서 부채의 연간 원리금 상환액이 차지하는 비율

 

 

2. 요약 

- 저자는 자신과 똑같이 투자를 시작했던 이들 중 끝에까지 가서 투자를 하며 살아남은 사람은 예시로 5명이 있다 치면 개 중 1~2명밖에 없다고 한다. 그만큼 부동산은 당장의 효과보다 5년, 10년을 두고 봐야하는 장기적인 나와의 싸움이다. 

때문에 정말로 수많은 투자 방법 중 '부동산'을 택했다면, 당장 1~2년 안에 손익을 보겠다는 마음을 버리고 여유롭게 시장을 살피면서 부지런히 그 누구보다도 움직여야 한다.

 

- 앞에서 용어로 미리 생산자산과 소비자산에 대해 설명했는데, 이건 자금을 가진 사람들의 유형을 4가지 분류로 나눠본 표이다. 보통은 4번이나, 조금이라도 부동산 책 혹은 투자에 관심을 갖고 움직이기 시작한다면 얼마든지 이동할 수 있음을 잊지말자. 저자는 과거의 자신을 포함해 4번인 우리에게 "당신이 직장으로 인해 버는 소득(급여) 외로 풍족한 돈을 벌고 싶다면, 근심없는 노후를 보내고 싶다면 반드시 이 표에서 어느쪽으로든 이동해야 한다."를 800페이지 내내 강조하고 있다. 

추후 직장인이 될 우리가 갈 수 있는 방법은 표 기준으로 4번 → 3번 → 1번의 순서가 될 것이다. 

구분		돈을 쓰는 방식
		생산 자산을 구입한다	소비자산을 구입한다
돈을 버는 방식	시간과 무관하게 번다	1. 자산가, 부자	2. 호화로운 생활로 유명한 연예인
	시간을 투입해서 번다	3. 직장인 투자자, 자영업자 투자자	4. 재태크나 투자에 무관심한 직장인, 자영업자

 

그러므로 우리는 직장을 다니면서 최대한 모을 수 있는 돈을 확보하는 동시에, 그 돈을 소비자산이 아닌 생산자산을 사는 데 써야한다. 

 

- 직장을 다니면서 최대한 모을 수 있는 돈은 어떻게 확보하는가? 

저자는 꽤 여기서 심플한 방법을 논하는데 (이런 말을 하는 작가 본인은 확실치 않지만 여러모로 기본 자금이 있었던 것으로 보인다 예를들어 아내와의 돈을 합쳐 이사를 위해 내집마련을 위해 집을 구하고 있었다던가 등등) 바로 '가계부'다.

 

처음 내가 사용하는 돈이 한달에 얼마인지 평소처럼 사용해보고, 추후 가계부에 얼마만큼 사용하는지 각 항목별로 정리하면서 불필요한 지출을 줄이는 형식으로 갔다고 한다. 사람과의 약속을 줄이고, 담배는 피지 않으니 커피값을 완전히 끊어버리고. 점심식사도 간단한 끼니로 해결하고. 기타 친구나 회사 사람들과의 약속을 잡지 않는다거나 하는 등. 약속의 경우 완전히 피하기 힘들겠지만, 정말 어쩔 수 없는 약속 1~2건의 경우만 나가고 사람을 만나지 않았다고. 

 

이건 아래에 후술할 직장인이 돈을 쓸 수 있는 3가지 방법과 통한다. 

 

- 직장인은 월마다 일정 수준의 소득 "급여"를 얻는다. 이 급여는 1일 8시간 이상 회사에 있으면서 온전히 내 시간과 교환한 돈이다. 그렇다면 이 월급으로 우린 무얼하는데 쓸까? 

 

<직장인이 돈을 쓸 수 있는 3가지 방법>  1) 옷이나 차, 그 외 생필품이나 사치품 등의 '소비자산'을 사는데 쓴다 2) 필요한 곳에 아껴서 사용하고 남는 돈을 통장에 넣어둔다 3) 필요한 것을 사고, 남은 돈으로 향후 가치와 가격이 상승할 가능성이 있는 '생산자산'을 사는데 쓴다.

 

저자가 선택한 생산자산은 바로 부동산이다. 이 생산자산의 기본이 될 자금을 급여(소비자산)의 지출 최소화로 남은 돈을 모으는 형식으로 하여 자본을 모아 부동산을 사는 식(투자)으로 돈을 번 셈이다. 

 

위의 가계부를 통해 불필요한 지출과 가능한 모든 돈을 저금하는 식으로 연 1000만원의 돈을 조금씩 모아 3~5년차에 부동산 임장 등에 나서 투자를 시작한 것으로 보인다. 

이미 부동산에 대해 조금씩 준비하고 기초 자금을 모으고 있다면, 미래를 바꾸기 위해 노력하고 있다면 작가는 그 사람들도 3번 포지션에 해당한다고 말하고 있다. 어쩌면 이 팀블로그를 운영하는 우리 역시 아직은 4번이지만, 기본자금을 모으기 시작하면 3번으로 충분히 이동이 가능할 것으로 예상한다.

 

<직장인의 비근로소득 창출 6단계> 1단계: 직장에서 열심히 일하고 그 대가로 급여를 받는다 (시간 < - > 근로소득 교환) 2단계: 소비 자산에 대한 지출 최소화(절약) 3단계: 남은 돈을 모은다 (자본화) 4단계: 모은 자본으로 생산자산을 산다 (투자) 5단계: 앞의 1~4단계를 반복해 규모를 키워 자산 시스템을 만든다 6단계: 시스템으로부터 일하지 않고도 소득을 얻는다 (비근로소득 확보)

 

- 저자가 여러가지 생산자산(금융,펀드,주식,부동산,예/적금) 중에서 부동산을 택한 이유는 레버리지 때문이다. 특히 우리나라의 전세제도가 큰 영향을 미쳤다. 

다른나라: 만약 3억짜리 아파트를 매입했을 때 1년뒤 아파트 가격이 3억 3천원이 올랐다면 = 3000만원의 수익

우리나라: 3억짜리 아파트 매입 (2억 5천에 전세 임대: 투자금 - 5000만원) / 1년뒤 3억 3천만원 상승 = 기본 마이너스된 투자금 5000만원 + 3천만원 (총 8천만원의 수익) 

 

저자는 부동산을 통해 큰 수익을 보았지만, 사람마다 저마다 맞는 영역이 따로 있을 거다.

중요한 건 각각의 투자 수단, 즉 본인이 사게 될 생산 자산의 특징을 공부하고 그 특징을 제대로 아는 것이다. 

 

- 투자를 위한 기본자금(=종잣돈)을 마련하는 2가지 방법

1) 현재 내 가계로 들어오는 수입에서 지출을 뺀 금액을 알뜰하게 모으는 것 (=가계부를 쓰며 급여에서 불필요한 지출을 줄이고 절약하는 것)

2) 거주 등의 이유로 묶여있는 큰돈(깔고앉은 돈이라고 함)을 일할 수 있는 상태로 만드는 것 

 

위에서 저자가 1번의 방법으로 고정비를 제외한 불필요한 소비를 줄여 연1000만원을 모았다는 이야기는 했을 거다.

이것에 대해 좀 더 자세한 설명을 덧붙이자면 아래 표를 참고하면 좋을 듯 하다. 

구분	고정비	변동비
필요비	휴대전화 요금, 교통비, 식비, 육아도우미 급여, 부모님 용돈, 자동차세, 수도세, 전기세 등 각종 공과금	경조사비
불필요비	보험료	여행경비, 소모품 구입비, 음료비, 약속이나 모임 회비

 

2번의 경우 전세금으로 묶여있는 돈같은 게 깔고앉은 돈이 될 수 있다.

현재 대한민국은 전세사기로 인해 월세가 유행하기 시작했다. 하지만 사기라는 전제를 제외하고 장기적으로 고려했을 때 월세/전세 중 어느 쪽이 더 적은 비용이 들까? 

 

저자는 깔고앉은 돈(보증금 2억)과 당시 갖고 있는 현금 5000만원, 그리고 은행 전세자금 대출(2억 2천만원) 등으로 보증금 3억 아파트에 전세살이를 하면서, 나머지 자산(1억 7200만원)은 부동산 투자에 활용하는 식으로 이용했다. 

이렇게 깔고 앉은 돈을 최소화해 나의 돈이 나를 위해 일할 수 있게 배치하는 방식을 '자본 재배치'라고 한다. 

 

- 2번째 방법은 1번을 이용해 돈을 버는 것과는 다르게 리스크가 매우 크다. 

하지만 작가가 이런 선택을 한 건(=자본 재배치) 그 전까지 경제 및 투자에 관련된 서적 100권을 읽고, 10여개의 강의를 수강해 부동산 투자의 이론과 지식을 쌓았고. 50여명의 투자 동료 등을 만났으며 어떤 아파트에 투자를 해야 길이 보이는지 시야가 나름 뚫렸기 때문에 짊어질 수 있었던 리스크였다. 

 

작가는 책 내내 해당 내용을 강조한다. 절대로 잃지 않는 투자를 하라고. 조금이라도 투자를 하면서 잃는다면 그건 실패한 투자라고. (특히 직장인들의 경우 벌어들일 수 있는 돈의 액수가 한정되어있으니 이건 큰 손실이다)

그러니 그때까지 실패하지 않는 투자를 할 수 있는 실력을 갖추는 게 우선되어야 한다. 

 

우리가 2번을 통해 투자를 시작하려면 꽤나 많은 시간이 들 것같다. (그때까진 1번으로 기초자금을 쌓는 게 최소한의 전략이리라)  

 

- (자금이 있다면) 이제부터 임장 전 부동산 투자의 4가지(매물 기준)를 정의해 찾는 게 중요하다

1. 투자의 기준 세우기 (총 4가지)

1단계: 투자의 기준 다양한 투자 종목 중 어떤 것에 투자할 것인가?  2단계: 부동산 투자의 기준 부동산 중 어떤 대상에 투자할 것인가? 3단계: 아파트 투자의 기준 아파트 중 어떤 아파트에 투자할 것인가? 1) 현재 투자대상이 저평가된 상황인가?  2) 투자금이 적게 드는가? 3) 리스크를 감당할 수 있는 수준인가? 4단계: 더 좋은 아파트 투자의 기준 앞의 3단계 투자 기준에 맞는 여러개의 아파트 중 어떤 아파트에 투자할 것인가? (좋은 입지)

 

- 좋은 입지 (지역선정) 

임장 전 좋은 입지를 선정할 때, 우선적으로 생각해야 하는 건 전국의 권역별로 부동산 시장의 움직임이 모두 다르기에 지금 이 순간에도 투자할 수 있는 곳이 반드시 존재할 거라는 마음가짐이다. 이때 3가지 지표를 활용할 수 있다

 

1) 전세가율과 가격

- 입주물량이 조금 많아 보이더라도 전세가율이 높고 가격자체가 저렴하다면 일단 임장 시도 

- 전국 시구 단위의 아파트 매매가와 전세가는 '부동산지인' 사이트에서 쉽게 확인 가능. 전국 시구 단위의 부동산 매매 및 전세 시세와 전세가율을 정리  

2) 투자금의 규모

- 전세가율/매매가 등 기존에 알고 있던 지역의 부동산과 비교할 때 상대적으로 저렴하게 느껴지는 지역 몇 군데를 정해 '조인스랜드부동산' 사이트와 '네이버 부동산'에서 구체적으로 물건을 살펴보기 

- 매매가와 전세가 차이가 3000만~5000만원 가량인 단지가 많은 지역을 임장지역으로 선정

3) 입주 물량(공급)과 미분양 

- 내가 임장하고자 하는 지역과 근접한 지역의 입주 물량도 세세하게 확인 (수도권은 지역이 넓으므로 수도권 서북, 동북, 동남, 서남 등으로 쪼개어 확인)

- 이걸 확인하는 이유는 인구 왕래가 잦은 인근 지역의 공급량에도 전세가 혹은 매매가가 영향을 받기 때문 

- 미분양 물량 확인 

이유: 미분양이 눈에 띄게 감소하는 추세라면 공급 부족이 현실화하는 단계 

반대로 미분양이 눈에 띄게 꾸준히 늘거나, 가구수나 인구 규모에 비해 물량이 너무 많다면 과잉 공급 상태임 

임장지역 선택하기

단계	조사범위	조사목표	참조
0단계	사는 곳	가격에 대한 감 잡기 (거주 지역 입지와 가격 비교)	사는 곳 임장(별도 확인할 데이터 없음)
1단계	시구 단위 시세확인	전국 시구 단위로 전세가율 70% 이상이면서, 가치 대비 가격이 저렴한 지역 찾기	부동산지인 별도 정리
2단계	단지 단위 시세확인	개별 단지 단위로 전세가율이 85% 이상이면서, 매매가와 전세가 차이가 3~5000만원 가량인 아파트가 다수인 지역 찾기	조인스랜드부동산, 네이버 부동산
3단계	입주 물량 확인	향후 2년간 매년 적정 입주 물량을 초과하지 않는 지역 찾기	부동산지인, 호갱노노, 아파트 실거래가(앱)
4단계	미분양 확인	최근 3년간 미분양 추세가 보합 내지는 감소하는 지역 찾기	부동산지인, 국토교통부

 

2. 임장 전 지역조사 

- 참고해야 할 점은 총 5가지 

일자리(직장 등의 산업단지 여부), 교통(지하철), 환경, 학군, 가격

 

3. 현장조사

1) 지역주민처럼 낮과 밤 시간이 될 때 각각의 동네 분위기가 어떤지 살피기 (낮엔 좋아보여도 밤엔 위험하게 느껴지거나 분위기가 달라질 수 있음. 이것 역시 큰 영향을 미침)

2) 중개소 방문 (부동산 중개소 사람들과 긴밀한 인연을 맺는 게 중요. 긴밀하지 않아도 첫인상이 좋기만 하면 성공)

3) 매물 확인 

4) 매물 확인 후 다시 중개소 방문 (중개인에게 매물의 정보와 동/호수, 거주인이 집주인인지 임차인인지, 잔금 지급 일자, 수리 상태, 매매가, 전세가 등 정리 부탁. 그리고 여기서 넘버원인 물건의 듬기부 등본을 떼어 달라고 요청해 열람) 

 

 

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이 책을 읽으면서 아직 많은 부분에서 내가 부족하다는 걸 깨달았다. 

특히 '정말 난 시작점에 서 있구나.'라는 걸 느낀 부분은 저자가 개인적으로 올려둔 체크리스트 항목을 할 때 였는데, 하지만 이 책 1권을 읽은 나는 적어도 책을 읽기 전의 나보다는 좀 더 부동산과 가까워졌다는 기분이 든다. (저자 역시 그걸 말하기도 했다) 

 

이 책을 읽으면서 주변에 부동산 투자를 했던 분을 알 기회가 생겨(친하진 않다) 기회를 얻어 짧은 시간(10분)동안 간략한 몇 가지를 여쭤봤다 (실제 투자까지 얼마나 걸렸는지, 얼마나 공부했는지, 임장 때의 경험) 

 

확실한건 부동산은 장기적으로 지켜봐야 한다는 점. 그 기반을 쌓기까지 많은 공부가 필요하다는 점. 그리고 기본 자본금을 갖기까지 3~4년을 최소 노력해야한다는 점이었다. 

긍정적으로 나의 5년을 여기에 놓고 보려고 한다. 5년 뒤의 나는 어떤 투자자가 되어있을까. 

그때를 위해 부지런히 움직여야겠다.